北京日報記者 張蕾

昨天，首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)——《住房租賃條例》正式施行。《條例》從法律與實(shí)操層面賦予租房更多權(quán)益與穩(wěn)定性，對于房地產(chǎn)租賃市場的良性發(fā)展，將起到積極推進(jìn)作用。北京京臻律師事務(wù)所律師田毅在接受北京日報記者采訪時表示，《條例》對于群租房問題、押金糾紛、“房東隨意闖入”以及“二房東”等房屋租賃中易出現(xiàn)的“痛點(diǎn)”問題予以回應(yīng)，充分保障承租人的合法權(quán)益。

明確規(guī)定房東不得擅入

作為我國首部住房租賃領(lǐng)域?qū)ｉT行政法規(guī)，《條例》重點(diǎn)圍繞規(guī)范市場秩序、保障租賃雙方權(quán)益和強(qiáng)化監(jiān)管等內(nèi)容作出規(guī)定。

在田毅看來，《條例》給予租戶更多保障，包括首次以行政法規(guī)形式確立“門禁權(quán)”，明確規(guī)定房東不得擅自進(jìn)入租賃住房，除非租客同意或遇緊急情況，從而解決了現(xiàn)實(shí)中令租客困擾的“房東隨意進(jìn)入”問題。

針對群租房安全隱患，《條例》明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。且租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

對于經(jīng)常出現(xiàn)的押金糾紛，也有了應(yīng)對方案：《條例》要求合同中明確押金數(shù)額、返還時間及扣減情形，禁止房東無正當(dāng)理由扣減押金，保護(hù)租戶的合法權(quán)益。

備案合同整治“二房東”

根據(jù)《條例》規(guī)定，租房一定要備案。《條例》明確規(guī)定，出租人和承租人使用實(shí)名簽訂住房租賃合同，并向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將面臨處罰。同時，如果出租人未辦理住房租賃合同備案，可以由承租人辦理。

田毅介紹，合同備案是為了更好保障租賃雙方的合法權(quán)益，讓租賃交易和合同有備可查。對于承租人來說，有了備案合同可以更方便地辦理居住證、提取公積金。從長遠(yuǎn)來看，備案讓租金透明化，也有利于整治住房租賃市場的“二房東”現(xiàn)象。

記者注意到，備案規(guī)定也引發(fā)網(wǎng)友熱議。有網(wǎng)友擔(dān)心，房屋備案后必然涉及房租收入的納稅問題，那么稅款該由誰來繳納？對此田毅解釋，無論租賃雙方是否另有約定，房屋出租人都是納稅的義務(wù)主體。但是若雙方達(dá)成合意，可以在合同中約定由承租人實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi)繳納的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，如“租金含稅”或“稅費(fèi)由承租人代繳”等，該合同約定有效。但實(shí)踐中，若承租人未按約定代繳稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)仍會以出租人為追責(zé)對象。出租人需先行補(bǔ)繳稅款并承擔(dān)滯納金，再依據(jù)合同向承租人追償。

強(qiáng)化資金監(jiān)管防“租金挪用”

實(shí)踐中也曾出現(xiàn)過房屋中介挪用租客“年付租金”“押金”，導(dǎo)致房東收不到錢，租客被驅(qū)趕的現(xiàn)象。對此，《條例》中明確規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。

田毅表示，這一規(guī)定的核心是將租金納入第三方監(jiān)管，防止企業(yè)挪用，從而保障房東和租客雙方的利益。

小貼士

租房遭遇侵權(quán)時這樣維權(quán)

根據(jù)《條例》，當(dāng)租房遇到違法或侵權(quán)行為時，租戶可以根據(jù)不同狀況，向住建、消防、市場監(jiān)管和公安機(jī)關(guān)投訴或舉報。

和住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有糾紛，或者遇到擅自改造房屋結(jié)構(gòu)或違規(guī)隔斷出租等違反建筑安全、房屋用途變更等行為的，找住建部門；治安管理類違法行為，找公安部門；出租房消防設(shè)施不達(dá)標(biāo)、消防通道堵塞等安全隱患，找消防部門；租賃過程中的價格欺詐、虛假宣傳等不正當(dāng)經(jīng)營行為，找市場監(jiān)管部門。

此外，基層調(diào)解組織或法院、12345政務(wù)服務(wù)熱線、消費(fèi)者協(xié)會，也是有效的投訴渠道。在投訴前，一定要準(zhǔn)備好租賃合同、聊天記錄、支付憑證等相關(guān)證據(jù)。